「不動産投資って儲かるとか、リスクが高いとか言われてるけど結局のところどうなの？」
「成功して家族の未来を明るいものにしたいけれど、絶対に失敗したくない」
不動産投資に興味があるけれど「本当に始めていいのか」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。特に「不動産投資はやめとけ」という意見を目にすると、リスクやデメリットが気になるものです。
そこで本記事では、不動産投資について「やめとけ」と言われる理由やメリット、デメリットを詳しく解説します。
この記事を読むことで、不動産投資のリスクとメリットについて正しく理解できます。家族や自分の未来を守るための第一歩を踏み出しましょう。
不動産投資が「やめとけ」と言われる理由
不動産投資が「やめとけ」と言われる理由として、多くの失敗例やリスクが挙げられます。
空室リスクや修繕・維持費の負担、資金繰りの課題があり、慎重な判断が求められるのが不動産投資です。
ここでは、不動産投資がやめとけと言われる3つの理由を詳しく解説します。
空室リスク
不動産投資において、空室リスクは収益を大きく左右する無視できない課題の一つです。
入居者がいない場合は家賃収入がなくなり、ローン返済や維持費の負担が増える可能性があります。
需要の少ないエリアや、魅力的な物件がたくさんある競争の激しい地域では、空室期間が長引いてしまう可能性があります。適切な対策を取らないと、安定した収入を得ることはむずかしいといえるでしょう。
空室リスクは絶対に対策しなければならない項目の一つです。立地選びやターゲットに適した物件選びなど効果的な空室対策に取り組み、リスクを減らして収益を維持していきましょう。信頼できる管理会社と手を組むことも有効な手段になります。
修繕や維持費の負担
不動産は長期で保有することが多いため、維持をするのにお金がかかります。
物件の老朽化や災害などの予期せぬトラブルにより、高額な修繕費が必要になることがあるためです。
築古物件の場合、屋根の雨漏り修理や水回りの設備交換に数十万円かかる場合があります。修繕することを考えずに物件を購入すると、資金不足になる危険性があるでしょう。
長期保有を前提に運用していく不動産投資では、定期的にメンテナンスを行うなど、修繕費を抑える工夫も必要になってきます。
資金繰りの難しさ
不動産投資では予期せぬ事態により、資金繰りが課題になることがあります。
家賃収入が減少したり、修繕が必要になったりするなどローン返済や運営費が圧迫されることがあるためです。
長期間空室が続くと、ローンの支払いを自己資金で補う必要があります。予備資金が不足すれば経営が不安定になるだけでなく、資金面での不安が精神的なストレスとなり、冷静な投資判断を妨げる要因となります。
不動産投資は予期せぬ事態が起こりやすいため、適切な資金管理が不可欠です。定期的な資金計画の見直しと、十分な予備資金を確保しておくことで、安定した資産運用が行えるでしょう。
不動産投資のメリット
不動産投資には、安定した収入源や資産価値向上の可能性、節税効果といった3つのメリットがあります。
それぞれの具体的な特徴や活用方法、成功のポイントについて確認していきましょう。
安定した収入源になる
不動産投資は家賃という形で毎月安定して収入が入ります。
保有している物件に入居者がいてくれるだけで、家賃が自分の手元に収入として入ってくるのです。
需要が高い地域で物件を所有すればおのずと物件の空室率は低下し、安定した収入が期待できます。ニーズに合った設備導入や外観工事、必要に応じた賃料設定など、収入を維持していく工夫も必要です。
適切な立地選びと運営管理を徹底して行うことで、毎月の安定した家賃収入を手に入れましょう。
資産価値向上の可能性がある
不動産は資産価値が向上する場合があります。
不動産市場の変化や地域の発展、リノベーションの施工など、様々な理由で物件の価値が上がるからです。
新幹線開通やショッピングモール建築など、これから発展していく地域の物件は将来、不動産の価値が上がる可能性があるでしょう。リノベーションを施せば、賃料を引き上げたり、購入時よりも高く売却したりと価値向上の幅も広げることができます。
市場動向を分析して将来の資産価値向上が期待できる物件を選ぶことが重要です。不動産投資は物件選定の時点ですでに成否が分かれるのです。
節税効果がある
不動産投資はうまく活用することができれば、節税にもなります。
減価償却やローン控除といった、課税所得を抑えられるシステムがあるからです。
修繕費や管理費を経費として計上すれば、所得税や住民税の負担が減ります。青色申告を活用すると、さらに控除を拡大させることもできます。
不動産の税金制度について学び正確な申告を行うことで、不動産投資の節税効果を最大限に活かせるでしょう。自分で申告するのがむずかしい方は、税理士に頼むのも有効な手段の一つです。
不動産投資のデメリット
不動産投資には初期投資が大きい上、流動性が低く管理が手間であるという3つのデメリットがあります。
それぞれの具体的な特徴や注意点、リスク回避のポイントについて、例を交えながら詳しく解説します。
初期投資が大きい
不動産投資の初期費用は高額です。
頭金や仲介手数料、登記費用など、多額の費用が必要になるためです。
1,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料や諸費用を含めて200万円〜300万円が必要になるケースが一般的でしょう。計画がしっかりしていないと資金不足に陥るリスクがあります。
初期費用が高額な不動産投資では資金準備を整えて、無理のない範囲で投資を行うことが大切です。前もって資金運用の計画を具体的に立てておくことが、失敗しない不動産投資のカギになります。
流動性が低い
不動産は、とても動きの少ない資産です。
買い手が見つかるまでに時間がかかり、さらには希望価格での取引が簡単にいかないためです。
市況が悪化すると、希望価格では全然買い手がつかない、という状況に陥ることもあります。流動性が低いと突発的に現金が必要になった時に対応できないため、自己資金が枯渇してしまう恐れもあります。
動きの少ない不動産投資では長期保有を前提に戦略を考えて、十分な資金の備えを用意しておく必要があるでしょう。
管理が手間
現金や株式と違い、不動産の管理には手間がかかります。
入居者対応や修繕管理に時間と労力、場合によってはお金が必要になるためです。
設備故障時にはスマートな対応が求められます。放置すると入居者からのイメージが低下し、最悪の場合、別の物件へ引っ越されてしまい収益にも影響します。
管理に手間のかかる不動産投資では、管理会社を活用して、効率的な運営をしていくことも大切です。定期的な点検を行い故障のリスクを軽減するなど、事前対策も重要になるでしょう。
不動産投資に向いているか判断する基準
不動産投資に向いているか判断する基準としてリスク許容度と資金力、情報収集能力と長期的視野の4つを解説します。
それぞれのポイントを理解して、自分が向いているかを慎重に判断しましょう。
リスク許容度
リスク許容度とは、どれだけの損失に耐えられるかという基準を指します。
不動産投資はさまざまなリスクが伴うものです。リスクを完全に避けるのはむずかしいため、許容範囲を明確にすることで安心して意思決定ができ、無理のない選択が可能になります。
空室期間が長引くと家賃収入が途絶え、ローン返済を自己資金で補う必要が生じます。抱えていたリスクが自身の許容度を超えてしまうと最悪の場合、自己破産というケースも珍しくありません。
自身のリスク許容度を確認して、不動産投資に向いているかどうかを判断することが大切です。
資金力
十分な資金を確保できるかどうかは、不動産投資に向いているかを判断する重要な基準になります。
物件購入時の頭金や諸費用に加え、空室期間や修繕費などの予測不能な支出に備える資金が必要だからです。資金が不足すると修繕費が出せなかったり、ローン返済ができなくなったりと、物件を維持することが難しくなります。
不動産購入時は物件価格の15%〜30％程度の自己資金を準備することが一般的です。自己資金が不足していて、そもそも物件を購入することができないというケースもあります。
自己資金と物件価格を照らし合わせて、自分に不動産投資の適性があるかどうかを判断しましょう。
情報収集能力と活用する力
情報収集能力と正しく情報を活用する力があるかどうかは、不動産投資に向いているかを判断する重要な基準です。
市場の流れや法改正は収益に直接影響を与えるため、正しい情報を収集して適切に活用する能力が必要です。情報不足だと収益性の低い物件を選んでしまったり、節税対策が不十分になったりするリスクがあります。
需要が減少しているエリアで物件を購入してしまうと、空室が発生するリスクが高まります。税制改正を知らないと、節税効果を最大限に活かせない可能性があるでしょう。
最新の情報を継続的に収集・活用できるかを基準に、自身が不動産投資に向いているかを判断することが大切です。
長期的視野の有無
長期的視野を持てるかどうかは、不動産投資に向いているかを判断する重要な基準です。
不動産は家賃収入を軸に長期的に運用していくことが基本になります。動きの少ない資産のため、短い期間で利益を得ることはとてもむずかしいからです。
築古物件を購入してリノベーションを行い賃貸運用する場合、初期費用の回収までに数年以上かかることがあります。また、不動産価値の上昇を期待して売却益を狙う場合においても、最低でも数年単位の保有が必要です
短期的にお金を稼ぐという視点ではなく、長期的な視点で計画を立てられるかどうかを基準に、不動産投資の適性を判断しましょう。
失敗を避けるためのポイント
不動産投資で失敗を避けるには綿密な市場調査や信頼できるパートナーの選定、リスク分散の3つが重要です。
それぞれのポイントについて例を交えながら詳しく解説します。
綿密な市場調査
市場調査を徹底することで、不動産投資の成功率を高められます。
需要の少ないエリアや収益性の低い物件を選ぶと空室リスクが高まり、投資計画が破綻する可能性があるからです。周辺環境やターゲット層を分析せずに物件を選ぶのも危険です。
空室が続いてしまうと、物件を売却できなくなるリスクもあります。投資用不動産の買い手は投資家のみで、現在進行形で空室の続いている物件を買いたいと考える人は少ないからです。
失敗を避けるために立地や需要動向を徹底的に分析して、リスクの低い物件選びを心がけるようにしましょう。
信頼できるパートナーの選定
信頼できるパートナーとの協力は、不動産投資の成功率をより高めます。
物件選びや管理運営には専門知識が必要で、不正確な情報は不動産投資の失敗につながりかねません。適切なサポートが得られないと、経営困難に陥る危険性が高まります。
対応の悪い不動産会社に管理を依頼した結果、トラブル対応が遅れ収益を損ねるケースもあります。信頼できるパートナーと連携すれば、問題を未然に防ぐことができるでしょう。
失敗を避けるには実績や評判を確認し、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。
リスク分散
リスク分散を適切に行うことで、不動産投資の安定性が高まり、大きな損失を回避できます。
一つの物件に依存する運営は空室時の損失が大きく、収益が途絶えるリスクがあります。リスクを分散することで投資の安定性が向上するでしょう。
一戸のみで運営すると空室期間中は収入がゼロになりますが、複数戸物件を所有すればリスクが分散されます。空室が発生している物件のローン返済を、ほかの物件の収入で補えるようになるからです。
失敗を避けるには、物件の多様化でリスク分散をし、安定した不動産運営をしていくことが重要になります。
具体的な収支シミュレーション
具体的な収支シミュレーションを通じて、不動産投資の収益性を確認しましょう。毎月の収入、支出、税金までリアルな数字をもとに作成したグラフで解説します。
投資計画の参考にしてみましょう。
入居率100％修繕費用無し
入居率80％修繕有り(10年ごとに200万の修繕費用)
シミュレーション条件
価格：2,800万
実質利回り：6％
建物：一棟アパート全七戸
自己資金：500万
融資条件：25年(金利2％)
固定資産税：年間32万
管理費：年間家賃収入の5%
所得税：30％
空室発生時の収支影響
現実的な入居率を想定した計画を立てることでリスクを抑え、安定した不動産運用が可能になります。
実際の運用では空室が発生する可能性があり、入居率100％で運用し続けるのは至難の業だからです。
入居率が下がると家賃収入が減ってしまいます。空室が発生することを前提に運用計画を立てなければ、資金繰りが厳しくなる可能性があるでしょう。
空室リスクを前提にした計画を立て、物件の魅力を高める設備投資や賃料調整を行うことが必要です。空室発生に備えて予備資金を用意しておくなど、柔軟な運用が大事になります。
修繕費用発生時の収支影響
修繕費用を考慮した計画を立てることで、不動産運用をより安定させられます。
不動産は長期運用が基本で、修繕費が発生する可能性がとても高いです。修繕費を考慮しない運用では資金不足に陥る危険性があるでしょう。
修繕費がかかると収入がマイナスになる年もあります。計画よりも修繕回数が多くなってしまうことも珍しくありません。
あらかじめ予備費として、修繕費用を積み立てておくことも検討しましょう。耐久性の高い設備を導入したり、複数業者の見積もりを取ったりなど、修繕費用を抑える工夫も効果的です。
不動産投資を自分がやっても大丈夫なのか
不動産投資は資金力やリスク許容度、情報収集能力に計画性など、たくさんの判断基準を参考にして適性を確認することが大切です。
空室リスクや修繕費、資金繰りなど課題が多く、運用を始めるにあたって慎重な準備が求められます。
資金不足で修繕に対応できなかったり、立地調査が不十分で需要の少ないエリアを選んでしまい収益が得られなかったりします。市場の調査不足や計画の甘さが失敗の原因となり得るのです。
各判断基準を参考にしながら自分の状況をしっかり分析して、不動産投資を始めるかどうか判断しましょう。
まとめ
不動産投資にはたくさんの課題があるため、慎重な計画と行動が必要です。一方で、安定収入や資産価値の向上、節税効果などのメリットもあります。
成功のカギは資金力や、リスク許容度をもとに、自分に適した投資かどうかをしっかり判断することです。間違っても、沢山稼げそうだからなどという、安易な理由で不動産投資に手を出してはいけません。
不動産投資は正しい準備と学び続ける行動力があれば、あなたにとって堅実な資産運用の一つとなってくれます。課題やリスクを正しく理解したうえで、慎重な計画を立て、長期的な視野を持って取り組みましょう。
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